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土地活用:コンテナBOX事業について

最近、コンテナBOXをあちこちでよく見かけます。これは駐車場のオーナーや地主が、有効な土地活用として取り入れている事業として最近はやりだしたものです。このコンテナBOXは、現在駐車場などに活用している土地に輸送用コンテナを設置して一般のユーザーにレンタル収納スペースとして利用してもらうものです。

このコンテナBOXの事業形態は大きく分けて2通りあります。1つは地主さんがコンテナ会社からコンテナを購入し、一般に貸し出すケース。実際の募集、入金管理運営はコンテナBOX会社が業務を代行し、地主さんに対して家賃を保証する契約を結ぶのが一般的です。このケースはアパート・マンション事業のように、不動産会社が大家さんの建物を一括して借上げ、家賃を保証するケースと同じです。2つめのケースは地主さんが直接初期投資をしないケース。

まず、地主さんはコンテナ会社もしくはコンテナBOX運営管理会社との間で土地の賃貸借契約を結びます。そしてコンテナ会社(コンテナBOX運営管理会社)がコンテナを置き、一般に貸し出すというシステムになっています。

コンテナBOX事業のメリット・デメリット

コンテナ事業のメリットは、大きく次の4つがあげられます。

・利回り約20%という高利回り
アパート・マンションの平均的利回りは10%なので、約2倍もの利回りが稼ぐことができます。

・投資額が僅かである
コンテナ一台あたり、おおよそ100万円程度ですませることができます。

・投資額の短期回収が可能
およそ5年で投下資本を回収することができます(20%×5年=100%)。

・地主さんがコンテナを購入する場合、減価償却による所得税の節税効果がある
コンテナBOXの法廷耐用年数は7年です。

逆にデメリットとしては次のようなことがあげられます。

・住居用宅地としての固定資産税評価減の恩恵を受けることができない
コンテナ事業は現在の土地にコンテナを置くだけの事業であり、アパートやマンションのように新しく建築物を建てるという事業ではありません。そのため土地に対しての評価は駐車場と同じ全くの更地評価になり、土地固定資産税の評価減という恩恵を受けることはできません。

・相続税対策にならない
土地の相続税評価額が更地の評価になってしまうために、仮に土地が500坪あって路線価が坪100万円だとすると、土地の評価はそのまま、5億円となってしまいます。そのため、相続対策として土地活用を考える際には、コンテナ事業では相続対策としてのメリットはほとんど期待できないといってよいでしょう。

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