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土地活用:土地活用の方法

自分で使用しない土地を売却せずに有効活用するには、土地自体を貸して収入を得る、土地に付加価値(建物など)を付けてそれを貸すことにより収入を得る、この2つの方法しかありません。

土地そのものを貸す場合は、収入は比較的少なくなりますが、投下資金も少ないので将来的にもリスクがかかりません。さらに住宅向けに貸す場合は、固定資産税や都市計画税が軽減されるなど、節税面でのメリットがあります。これが定期借地権事業の考え方。

一方、土地に建物などを建築して貸す賃貸住宅経営の場合は、付加価値に対する収入は大きくなりますが、借入金を必要とするため将来にわたりリスクも大きくなります。しかし収益性や相続対策の面では大きな魅力があり、なかなか見逃せないものです。

土地活用の種類

事業委託方式

基本的には、すべてを自身で行う自主経営方式と変わりませんが、ハウスメーカーやデベロッパーが事業パートナーとなり、土地活用の企画・立案やマーケット調査やそのノウハウを利用できます。また、活用後もパートナーとして管理・運営をフォローしてくれるという利点があります。

定期借地法式(一般定期借地・事業用定期借地)

平成4年に改正となった借地借家法によってできた定期借地権を利用して、土地を一定期間賃貸する方式。賃貸した土地の利用用途により借地権が異なりますが、期限到達時には土地は必ず自分の元に戻ってきます。土地を貸すだけなので投資額が少ないというメリットがありますが、住宅用の一般定期借地権の場合は期間が50年以上と長くなっているため、自分のための活用方法とはあまりいえません。

サブリース

一括借上方式ともいいます。アパート・マンション等の全室を、不動産業者などが一旦すべて借り上げ、それを一般の入居者に転貸する方式。この方式を利用できれば空室が出るリスクを回避することができます。

共同事業方式

建物躯体部分をオーナーが、内装部分を共同事業者がそれぞれ費用負担して1棟の建物を共同所有する新方式。共同事業者が建物の一部を所有するため、経営にも一部責任を持つことになり、安全性は高まります。共同事業者はハウスメーカーもしくは関連会社がなります。

土地信託方式

土地オーナーは所有権を信託銀行に信託し、信託銀行がその土地を活用し管理運営する方式。信託銀行は、土地の調査・企画から資金の調達、建設工事の発注、管理・入居者募集など、事業にかかわる一切を担当します。土地オーナーは、その土地活用から得られる利益の一部を信託配当として受け取る形になります。ただし、事業経営内容によっては配当金を得られない場合もあります。

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