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アパート経営:不動産物件の売却や買い替え時にかかる税金

アパート経営において、不動産物件の売却や買い替え時にかかる税金を見てみましょう。

不動産物件の売却代金は、譲渡収入と呼ばれます。譲渡収入から、不動産物件の購入代金や購入時にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いたものが、譲渡所得と言います。譲渡所得には、国税である所得税と地方税である住民税がかかります。この所得税と住民税を合わせて、譲渡所得税と呼びます。

アパート経営において、不動産物件の売却にかかる譲渡所得税は、原則として、他の所得と区分した「分離課税」で課税されます。譲渡所得税は、所有している期間で税額の計算が変わります。譲渡所得の所有期間は、譲渡した年の1月1日の時点で判定されます。このため、実際の所有期間と異なることがほとんどです。通常、実際の所有期間より、短くなり、所有期間の算出には、注意が必要です。

アパート経営において、不動産物件の売却にかかる譲渡所得税には、自己の住居の売却時の特別控除や相続した住居などを買い換えるときの特例、買い替えで損失が出たときの繰越控除などの軽減措置があります。賃貸アパートを他の賃貸アパートなどの事業用物件に買い換える場合にも、条件を満たせば、譲渡所得税の8割を繰り延べられる特例があるのですが、2006年の年末までで一部なくなる見込みです。

アパート経営において、不動産物件の売却や買い替え時には、購入時と同じように、契約書の印紙税や、売却・購入に伴う諸費用がかかります。売却時や買い替え時の控除や特例は、同時に適用できない措置もあります。どれを適用したら、もっとも節税になるか、税理士などとよく相談して、検討しましょう。

アパート経営において、不動産物件の相続を行なうときには、相続税が課税されます。相続税は、相続する人や相続する物件の広さなどで、控除や減額措置があります。特に賃貸アパートが建っている土地は、「貸家建付地」と呼ばれ、控除の対象となっています。また、「貸家建付地」は、評価額でも、低めに設定されており、相続税に関しては有利になります。不動産物件の贈与を行なうときには、贈与税が課税されます。贈与税にもさまざまな控除があります。また、生前贈与をうまく使うと節税対策ができます。将来、評価額が上がる不動産物件を生存贈与することや、建物だけ子供へ贈与し、家賃収入を子供のものにすることなどです。これも、税理士などとよく相談して、検討しましょう。

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